建物についてよくある質問

新しく建物を建てたときはどうすればよいのですか？

新しく家を建てたときは、「建物表題登記」の申請を法務局にする必要があります。「建物表題登記」をすることにより、建物所有者の住所氏名・建物の所在・種類・構造など、建物を識別するために必要な事項が不動産登記簿の表題部に記録されます。

建築確認済書にある設計とは異なる建物を建ててしまったのですが、登記はできますか？

もちろん登記できます。建物の表題登記は現況主義で登記することになります。しかし、建築確認済書は所有権証明書の一部となりますので、軽微な変更（屋根の種類等）はそれほど問題にはなりませんが、大規模な変更（外見を変えて部屋を増やした等）は建築確認済書との同一性が無いと判断される場合がありますので注意が必要です。そして、建築確認済書以外にも所有権証明書として必要となる書類がありますので、土地家屋調査士にご相談ください。

建物を増築したのですがどのような手続きが必要となりますか？

建物を増築、または一部の取り壊しをして建物の所在・種類・構造・床面積などに変更が生じたときは、「建物表題変更登記」の申請を法務局にする必要があります。建物の所有者は工事が完了してから1ヶ月以内に「建物表題変更登記」を申請する義務があります。

大幅に変更のない増築または一部取り壊しでも建物表題変更登記をする必要があるの？

軽微な増築・一部取り壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。

自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？

土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申出をすることができます。

区分建物表題登記とは何ですか？

一棟の建物を区分して所有する「区分所有建物」を新築したときに行う登記で、主に分譲マンションを新築した時がこれにあたります。

区分建物表題登記はどんな時必要となりますか？

区分建物（マンション等）を新築した場合に区分建物表題登記が必要になります。区分建物の場合には、この表題登記の申請義務を負うのは原始取得者、すなわち、その区分建物を建てた人（会社）に限られています。

土地や測量についてよくある質問

分筆登記はどんなときに必要なのですか？

土地の一部を分割して売却したいとき、遺産相続が発生して兄弟で土地を分けたいとき、共有名義の土地を分割して単有名義にしたいときなどです。

隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか？

複数の土地を一つの土地にする「合筆」登記を申請します。ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなど制限があるので注意が必要です。

土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？

手続きとしては、測量、分筆登記した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。この場合権利部分は司法書士の先生にお願いする形になりますが、提携先のネットワークをご紹介いたしますので、着手前から登記完了までトータルでサポートさせて頂きます。お気軽に一度ご相談ください。

山林等を造成して宅地に変更したときは？

山林や畑等だった土地に家を建て宅地に変更したとき、つまり、土地の用途を変更したときには1か月内に地目変更登記の申請をします。

所有している山林を駐車場にしたときは？

駐車場などの場合なども上記と同様に土地の用途を変更したときには1か月内に地目変更登記の申請をします。

地積更正（登記）はどんな時に必要となるのですか？

実際の面積を登記に反映させたいときや物納または売却するので正しい面積に直したいときなどです。

登記簿上の面積と実際の面積の違いがあるのはなぜですか？

登記されている面積は、明治時代に行われた地租改正事業に基づいて測量された面積が反映されている場合もあるので、公簿(登記簿)面積と実際の面積は必ずしも合致しているとはいえません。

確定測量はどんなとき必要なのですか？

土地分筆登記をするとき、土地表示登記をするとき、相続税として土地を物納するときなどに必要となります。まずは一度お気軽にご相談ください。

測量や調査がいくらかかるのか知りたいのですが？

値段のことですが、測量の目的や具体的に何をやりたいのかにより大きく異なります。また隣地と紛争中で、筆界特定制度によっても紛争解決が進まない場合などには、訴訟問題にも発展しますので、一概には費用を出しにくいのが実情です。当事務所では無料相談と無料見積りもしておりますので、まず、どういったことでお悩みなのかご相談ください。

親が購入した別荘分譲地がどこにあるのかわかりません。

なるべく安価で、大体の場所が分かれば良い。という場合には不動産の所在地番をお知らせ下さい。現地までの案内図、土地に関する資料収集、現地写真（遠景）等を納品いたします。

昔購入した土地を売買したいのだが、どこにあるのか分からない。

確定測量をすることをお勧めします。　永年放置された分譲地などは境界杭が埋設されていない場合が多くあります。売買後のトラブルを防ぐためにも境界を明確にしてから売買されることをお勧めします。しかし、その前段階として土地の場所を調査し、建物が建築できる土地（接道していない。急傾斜。沼地等）なのか分かってから測量を行えば良いと思います。

法務局の「地図」と所有地の形が異なっています。どうしたらいいですか？

法務局に備え付けてある地図に、初めから誤りがあるときは「地図訂正」の申出をすることができます。その際、地図が作成された当初から間違っていたことを証明する図面や書類を提出する必要があります。それに対し現地の地形や区画を変更したことにより、地図と一致しなくなった場合には「分筆登記」「合筆登記」等の申請手続きにより地図と現地を一致させる必要があります。

以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？

境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂に埋もれたり、工事で無くなることもありますので日頃から管理する必要があります。境界標が見当たらず、探索のため付近を掘る場合には、お隣の方に一声かけて確認しましょう。どうしても見つからない場合や工事などでなくなった場合には、隣地の方に立会っていただき、境界を確定した上で、永続性のある境界標を設置しましょう。

登記所の図面にも信頼できるものと、信頼できないものとがあるというのは本当ですか？

登記所には、明治時代に作成したものと、最近の国土調査により作成したもの、区画整理により作成したもの等いろいろな図面が備えてあります。この中でも、明治時代に作成したものは精度に疑問があるものが多いと認識されています。

ADR認定土地家屋調査士とはなんですか？

境界にかかわる民事紛争の早期解決のため「裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律」（ADR法）で定められた基準・要件を満たし法務大臣が認定した土地家屋調査士に限り、弁護士との共同受任を条件として、民間紛争解決手続代理関係業務行うことができます。この認定された土地家屋調査士をＡＤＲ認定土地家屋調査士といいます。